Soporte lateral y subyacente: Preservar la integridad de los cimientos de la propiedad

Por lo general, los propietarios comprenden bien los principios de intrusión y servidumbre, a diferencia del ámbito legal relativo a los derechos de soporte lateral y subyacente asociados con las propiedades colindantes. Este análisis tiene como objetivo esclarecer los fundamentos legales de una disputa que involucre excavaciones de vecinos que causen daños y ofrecer consideraciones prácticas en este contexto.

Marco legal fundamental:

De conformidad con el Código Civil de California §832, “cada propietario colindante tiene derecho al soporte lateral y subyacente que su terreno recibe del terreno colindante...”

Los propietarios de inmuebles colindantes o adyacentes comparten límites comunes o coincidentes. El concepto de soporte lateral se refiere a la propiedad contigua en el plano horizontal. Abarca el derecho del terreno a mantener el soporte natural de sus fincas adyacentes, protegido contra cualquier forma de movimiento de tierras, como deslizamientos, derrumbes o deslaves. El soporte subyacente se refiere a las propiedades adyacentes verticalmente. Denota el derecho a que el terreno superficial sea apuntalado por la tierra que se encuentra debajo del mismo, fortificándolo contra el hundimiento.

Explicación del soporte lateral:

Legalmente, los propietarios tienen el derecho inherente a esperar soporte lateral y subyacente de las tierras colindantes. Este derecho se ajusta al derecho de los propietarios vecinos a realizar excavaciones para fines de desarrollo o mejora. A pesar de este derecho de excavación, la ley de construcción y de bienes raíces de California impone condiciones para garantizar el equilibrio y la seguridad:

• Los propietarios que tengan la intención de excavar deben enviar a los propietarios vecinos una notificación razonable en la que se describa el alcance y el inicio de la excavación propuesta (conforme al Código Civil de California §832(1)).

• Se deben emplear precauciones y pericia para preservar el estado natural del terreno colindante, independientemente de cualquier construcción en él. Si bien las edificaciones no son responsabilidad de quien realiza la excavación, es obligatorio garantizar el soporte del terreno natural, y la responsabilidad por daños a los edificios surge únicamente bajo circunstancias legales específicas.

• En caso de que la excavación propuesta supere la profundidad de los cimientos de las edificaciones vecinas y represente un riesgo, se requiere una notificación con 30 días de anticipación para permitir que se tomen medidas de protección. Quien realiza la excavación debe facilitar el acceso a su terreno para tales preparativos, aunque este término puede no tomarse en cuenta previo acuerdo.

• Cuando la excavación supera una profundidad de 9 pies desde el bordillo en el límite de la propiedad, y las estructuras adyacentes tienen cimientos comparablemente profundos, la responsabilidad por cualquier daño resultante, salvo fisuras estéticas menores, recae sobre quien realiza la excavación.

Aunque el derecho al soporte lateral está intrínsecamente vinculado al estado natural de la propiedad, la responsabilidad por daños se extiende a situaciones en las que existe una construcción, lo que traslada la carga de la prueba de la causalidad a la parte que realiza la excavación. Si bien el Código Civil de California §832 aborda particularmente los terrenos colindantes, el derecho al soporte lateral no se limita geográficamente y se extiende a las propiedades que se encuentran más allá de los límites inmediatos. La responsabilidad se basa en la negligencia, de acuerdo con los principios de responsabilidad extracontractual.

Detalles del soporte subyacente

Al igual que las leyes de soporte lateral, el derecho consuetudinario garantiza el derecho a que la propiedad superficial no se altere en su plano natural, libre de hundimientos debidos a actividades del propietario del subsuelo. Cuando se demuestra que el hundimiento es causado por el demandado, la responsabilidad es absoluta, sin que la conducta negligente sea un factor determinante; los daños se correlacionan directamente con el alcance del daño causado, sin tener en cuenta las intenciones de la parte que realiza la excavación. No obstante, si bien el lenguaje legislativo en el Código Civil de California §832 se dirige principalmente a cuestiones de soporte lateral, los derechos al soporte subyacente también surgen en los desarrollos jurisprudenciales más recientes.

Recurso y reparación

Las reclamaciones relativas tanto al soporte lateral como al subyacente se vuelven procesables tras la ocurrencia real del hundimiento, no simplemente por la excavación. Por lo tanto, el litigio se produce después del daño, siendo posibles reclamaciones independientes para eventos de hundimiento distintos. Las partes perjudicadas, que van desde propietarios hasta arrendatarios, tienen personería para presentar reclamaciones, incluso si la excavación ocurrió bajo una propiedad anterior. Tanto las partes excavadoras como los contratistas pueden incurrir en responsabilidad solidaria; sin embargo, los propietarios sucesores que no hayan tenido la culpa generalmente están exentos, a menos que exista una intención de transferencia fraudulenta. Se aconseja tomar medidas proactivas para mitigar los posibles daños relacionados con las excavaciones. Los propietarios de tierras que anticipen un daño pueden solicitar una medida cautelar demostrando el potencial de un daño irreparable, aunque los tribunales podrían optar por una reparación monetaria alineada con cualquier devaluación experimentada debido a las actividades de excavación. Si ha sufrido daños como resultado de la excavación de un vecino o de trabajos de construcción en el terreno colindante, tiene bastantes derechos que debe hacer valer.

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