Cómo descifrar los requisitos de desalojo por "causa justa"

La ley de arrendamiento residencial de California es muy difícil de navegar para el propietario desprevenido. Esto se debe en gran medida a la Ley de Protección de Inquilinos de 2019. Esta ley altera significativamente el proceso de desalojo, por lo que es fundamental que los propietarios comprendan estas estrictas reglas. Por ello, leer esta guía integral o buscar el asesoramiento de un abogado con experiencia en bienes raíces son pasos fundamentales para evitar problemas con escollos tales como los requisitos de desalojo por "causa justa" o la falta de ofrecer la oportunidad de subsanar los incumplimientos.

La Ley de Protección de Inquilinos de 2019 contiene requisitos estrictos para el desalojo por "causa justa". Aunque solo se aplica a los contratos de arrendamiento que superen los 12 meses, comprender estos requisitos es crucial para los propietarios que intentan cumplir con la ley. El concepto de "causa justa" abarca tanto la "causa justa con culpa" como la "causa justa sin culpa". El término "con culpa" se refiere a violaciones fundamentales de la relación entre el inquilino y el propietario; si se relaciona con los pilares centrales del control, acceso o beneficio del propietario por tener la propiedad, es probable que pertenezca a esta categoría. Esto incluye:

1. Falta de pago del alquiler.

2. Incumplimiento de una cláusula "sustancial" del contrato de arrendamiento y falta de subsanación cuando se le brinda la oportunidad (ver más abajo).

3. Cesión o subarriendo de la unidad a un tercero en contra de las condiciones de arrendamiento.

4. Prohibición de que el propietario entre o acceda a la propiedad para realizar las reparaciones necesarias o para proteger al público de un peligro, entre otras razones.

5. Falta de abandono de la propiedad por parte de la persona arrendataria al vencimiento del plazo de arrendamiento.

Bajo la Ley de Protección de Inquilinos, las situaciones en las que el inquilino no tiene "culpa" incluyen las siguientes:

1. Remodelaciones sustanciales requeridas que impliquen la modificación de los sistemas estructurales, eléctricos, de plomería o mecánicos que requieran la autorización de un organismo gubernamental local.

2. Remodelaciones requeridas para prevenir o proteger a los habitantes de materiales peligrosos como la exposición al moho o al asbesto, y que el propietario no pueda realizar sin que el inquilino deba reubicarse por un período mínimo de 30 días.

3. Que el propietario o su familia tengan la intención de ocupar la unidad (durante al menos dos años) (Código Civil de California § 1946.2(b)(1)(E)).

4. Falta de abandono de la propiedad por parte de la persona arrendataria al vencimiento del plazo del arrendamiento.

Ofrecer la oportunidad de subsanar los incumplimientos según la Ley de Protección de Inquilinos

Fundamentalmente, la ley exige a los propietarios que den a los inquilinos la oportunidad de subsanar los incumplimientos del contrato antes de solicitar el desalojo.

Específicamente, antes de emitir una notificación de finalización del contrato por causa justa debido a un incumplimiento subsanable, el propietario debe notificar primero al inquilino la infracción y otorgarle la oportunidad de corregirla. Cód. Civ. de Cal. § 1161(3). Este proceso implica proveer una notificación detallada de la falta y un plazo para que el inquilino aborde o "subsane" el problema.

Si no se subsana dentro del plazo establecido en la notificación, se podrá entregar una notificación de desalojo de tres días sin opción a subsanar el error. Cód. Civ. de Cal. § 1946.2(c).

Específicamente, la notificación del período de subsanación debe preceder a cualquier demanda por ocupación ilegal (unlawful detainer) por infracciones del arrendamiento.

Aprovechar las excepciones y consejos estratégicos

La Ley describe ciertas excepciones para los propietarios. A continuación se presentan algunos consejos estratégicos para ayudar a los propietarios a administrar sus propiedades bajo la nueva normativa.

A. Exenciones de la Ley de Protección de Inquilinos

Las limitaciones de la Ley de Protección de Inquilinos de 2019 NO se aplican a:

1. Arrendamientos en los que el inquilino comparta la cocina y el baño con el propietario, si este último reside allí como su vivienda principal.

2. Una unidad de vivienda accesible (ADU) adjunta a la residencia principal del propietario.

3. Viviendas que hayan recibido su certificado de habitabilidad en los últimos 15 años.

4. Dúplex residenciales en los que el propietario resida como su vivienda principal Y que hayan sido ocupados por este al inicio de la residencia del inquilino.
   
   

B. La fecha de expiración automática del contrato no requiere notificación en ciertas circunstancias

Para arrendamientos menores de 12 meses, el contrato vence automáticamente sin necesidad de dar aviso, lo que permite el desalojo si el inquilino no abandona la propiedad.

En otras palabras, si la validez de un contrato de arrendamiento está sujeta a su fecha de vencimiento y esta es inferior a un periodo de 12 meses, el arrendamiento vencerá automáticamente en dicha fecha sin necesidad de notificación. La falta de entrega de la posesión de la propiedad al finalizar el plazo del contrato puede dar lugar a un desalojo SIN PREVIO AVISO.

C. Disposiciones con plazos de notificación de mayor duración para protegerse

Las cláusulas del contrato que exigen plazos de notificación más largos que el mínimo exigido por la ley son válidas y aplicables.

D. Los contratos de arrendamiento comercial ofrecen mucha más flexibilidad

Los propietarios e inquilinos comerciales pueden acordar otras condiciones de notificación y de subsanación distintos a los estipulados por la ley.

Ley de Protección de Inquilinos de 2019

La Ley de Protección de Inquilinos de 2019 introdujo una serie de requisitos y excepciones que afectaron el proceso de desalojo en California. Para los propietarios, conocer estos matices legales es esencial para asegurar el cumplimiento normativo y salvaguardar los derechos de propiedad. Los propietarios deben acudir a un abogado con experiencia en bienes raíces para mejorar su comprensión de la legislación. Además, deben mantenerse actualizados para evitar demandas de inquilinos costosas y que consumen mucho tiempo.