¿Qué es un gravamen mecánico (Mechanics Lien)?

Si no ha recibido el pago por el trabajo o los materiales proporcionados para una obra de construcción en California, presentar un gravamen mecánico puede ser exactamente la ayuda que necesita. Esta sección de preguntas frecuentes ofrece una explicación de principio a fin sobre los gravámenes mecánicos en California.

Una herramienta poderosa para ayudar a las empresas de construcción a cobrar por el trabajo que realizan, los gravámenes mecánicos son utilizados por casi todas las personas involucradas en proyectos de construcción en California y proporcionan sólidos derechos de gravamen para proteger el pago. Estos derechos están consagrados en la constitución estatal de California.

Presentar con éxito un gravamen mecánico en California puede requerir que siga ciertos pasos complejos. Debe cumplir con los requisitos de notificación, preparar y dar formato a los documentos con sumo cuidado, cumplir con plazos determinados y registrar la solicitud ante la oficina correspondiente.

Existen muchas oportunidades para cometer un error. Incluso un error menor puede invalidar su gravamen. ¡Siga leyendo para conocer las preguntas más frecuentes y revisar nuestras respuestas, de modo que pueda evitar contratiempos cuando se presenten!

¿Se requiere un contrato por escrito para presentar un gravamen mecánico en California?

Por lo general, no se requiere un contrato por escrito en California para poder presentar un gravamen mecánico. La única excepción es para los profesionales del diseño, quienes deben tener un contrato por escrito con el propietario del inmueble.

¿Puede un contratista sin licencia presentar un gravamen mecánico en California?

No. Si el trabajo realizado requiere una licencia en California, el contratista no solo no podrá presentar un gravamen mecánico, sino que tampoco tendrá derecho legal a recuperar el pago en virtud del contrato. La Junta de Licencias del Estado de California (CSLB, por sus siglas en inglés) establece las normas y requisitos de otorgamiento de licencias para los contratistas en el estado. Para obtener más información, consulte: Cómo obtener una licencia de contratista en California en 6 pasos.

Más información: ¿Pueden los contratistas sin licencia presentar gravámenes mecánicos?

¿Cuál es la fecha límite para presentar un gravamen mecánico en California?

La fecha límite para presentar un gravamen sobre una propiedad en California varía según el rol del reclamante y si se presenta o no una "Notificación de finalización o cese" (Notice of Completion or Cessation) en la obra.

Para los contratistas directos (aquellos que contrataron directamente con el propietario del inmueble, como los contratistas generales), la reclamación de gravamen (Claim of Lien) debe presentarse en el plazo que ocurra primero entre:

• 90 días después de la finalización de la obra de mejora; o,

• 60 days después de que el propietario registre una Notificación de finalización o cese.

Para todos los reclamantes contratados por alguien que no sea el propietario, la reclamación de gravamen debe presentarse en el plazo que ocurra primero entre:

• 90 días después de la finalización de la obra de mejora; o,

• 30 días después de que el propietario registre una Notificación de finalización o cese.

Nota: Los reclamantes de niveles inferiores (como subcontratistas, sub-subcontratistas, proveedores, empresas de alquiler de equipos, etc.) no pueden presentar un gravamen mecánico sino hasta que hayan "cesado" su trabajo.

¿Quién puede presentar un gravamen mecánico en California?

En California, las siguientes partes tienen derecho a los derechos de gravamen mecánico:
(a) Contratistas directos
(b) Subcontratistas
(c) Proveedores de materiales
(d) Arrendadores de equipos
(e) Trabajadores manuales o jornaleros
(f) Profesionales del diseño

Nota: Los profesionales del diseño, como arquitectos e ingenieros, solo tienen derechos de gravamen bajo circunstancias limitadas, como el tener un contrato por escrito directamente con el propietario del inmueble.

¿Se pueden incluir los honorarios de abogados, los costos de cobranza u otros montos en el total del gravamen?

No. En California, el monto del gravamen mecánico se limita al valor razonable del trabajo proporcionado por el reclamante, o al precio acordado entre el reclamante y la persona que contrató el trabajo (menos los pagos ya recibidos).

Sin embargo, si se ejecuta el gravamen, el tribunal puede otorgar a la parte vencedora el dinero pagado por registrar el gravamen y los honorarios de los abogados como parte de las costas. En un caso judicial de 2014, el tribunal otorgó un interés de juicio previo del 7% al reclamante del gravamen (tasa estipulada por el Artículo XV, Sección 1 de la Constitución de California).

¿Es necesario enviar una notificación de que el gravamen mecánico fue registrado en California?

Sí. Se debe entregar una copia de la Reclamación de gravamen mecánico (que incluya la redacción obligatoria de la Notificación de gravamen mecánico) al propietario o presunto propietario del inmueble. Dicha entrega se puede realizar mediante el envío del gravamen por correo certificado, correo con acuse de recibo o correo de primera clase, evidenciado por un certificado de envío postal, con franqueo pagado, dirigido al propietario o presunto propietario en su residencia, lugar de trabajo o en la dirección indicada en el permiso de construcción.

La entrega se considera completada al momento del envío por correo. El incumplimiento de estos requisitos de entrega hará que el gravamen sea inaplicable conforme a derecho.

¿Qué información se debe incluir en un gravamen mecánico en California?

La Reclamación de gravamen en California se rige por el Código Civil de California de conformidad con la sección Cal. Civ. Code §8416(a), y debe contener todo lo siguiente:

• Monto del gravamen, después de deducir todos los créditos y compensaciones justos

• Nombre del propietario o presunto propietario

• Declaración general de la clase de trabajo suministrado

• Nombre de la parte contratante

• Descripción de la propiedad inmueble

• Nombre y dirección del reclamante

• Declaración jurada de la prueba de entrega

• Texto de la notificación obligatoria por ley en letra de 10 puntos y en negrita

  
  

¿Es necesario que un gravamen mecánico en California incluya una descripción legal del inmueble?

Para ser válido, un gravamen mecánico en California debe incluir una descripción del sitio que sea suficiente para su identificación. Sin embargo, se recomienda encarecidamente incluir una descripción legal de la propiedad para asegurarse de cumplir con el requisito de "suficiencia".

¿Tiene un gravamen de California prioridad sobre hipotecas preexistentes o préstamos de construcción?

No. Un gravamen mecánico en California solo tiene prioridad sobre los gravámenes que se adhirieron al bien inmueble después del inicio de la obra de mejora, o que no estaban registrados al inicio de la obra y de los cuales el reclamante no tenía conocimiento.

Una hipoteca o escritura de fideicomiso que de otro modo estaría subordinada a un gravamen mecánico puede adquirir prioridad si se registra una fianza de pago válida que haga referencia a dicha hipoteca o escritura de fideicomiso, y la fianza es por un monto no inferior al 75% del monto principal del gravamen hipotecario o escritura de fideicomiso.